Inversión en tiempos de devaluación

Tendremos que tener en cuenta algunos conceptos a la hora de tomar decisiones.

Para Karl Marx el punto de partida está dado en el valor de uso y el valor de cambio. El valor de uso es cualitativamente diferente, satisface diferentes cualidades, y necesidades humanas. Mientras que el valor de cambio es en el intercambio, cuantitativamente diferente y distinto su precio.

Digamos que el valor de uso es el valor asociado al potencial que tiene un terreno para desarrollar. Para ello tenemos que tener en cuenta que no solo hay que tener presente la ubicación por la ubicación misma, sino qué porcentaje afecta al valor de la tierra sobre un proyecto.

Un error frecuente es comprar la tierra y después ver qué desarrollo sobre ella, sin tener en cuenta que no es lo mismo que su incidencia tome 20 o un 40% del desarrollo. Esto se vería afectado si uno ha comprado una tierra con anterioridad a una fuerte devaluación, podría dejar sin efecto el desarrollo que pensábamos realizar o mínimo postergar la construcción hasta que se estabilicen los valores en los materiales que sufrirían una actualización de precio inexorable, ya que no podemos definir un proyecto para justificar el valor de compra de un terreno, sino por la función del producto que requiere el mercado.

El  valor de cambio es el valor del inmueble para ser comercializado aunque éste no se vaya a desarrollar, hay muchos componentes que influyen a la especulación como también mucha influencia exógena sobre el valor. Quizás por un tiempo se tome a la tierra como un resguardo de valor hasta que se normalicen los valores y los precios, esperando que el ciclo cambie para que esa tierra comprada pueda ser utilizada para un desarrollo el cual pueda ser absorbido por el mercado.

En todas las etapas se presentan oportunidades de negocio, el asunto es cuándo uno entra o cuándo uno sale de cada proyecto. Es tan importante la entrada como la salida en una inversión.

En un proyecto de gran escala las condiciones de análisis son diferentes ya que en 10 o 15 años de desarrollo no se puede tener en cuenta algunas cosas que por el solo paso del tiempo no estarán. En cambio en un proyecto de corto plazo estas cosas pueden modificar de forma sustancial la toma de decisión.

Seguramente en un proyecto el valor que determine la mano de obra disminuirá por un tiempo y  el valor de los material aumentará, en ese equilibrio habría que ver en qué punto de equilibrio nos encontraremos, para luego poder realizar una estructura de comercialización acorde al momento y al proyecto (ingresos y cuotas con actualización), si dependemos de un fideicomiso al costo. La histórica falta de crédito y el marco jurídico nos limita a profundizar una ágil comercialización del  producto. Esto estaría saldado si tuviéramos una hipoteca sobre planos como lo encuadra el marco jurídico peruano que permite una hipoteca sobre lo que se va a construir en el futuro, pero esto sería para otra nota. 

EEUU, el Real Estate que se recupera.

En estos tiempos se viene nombrando la evolución del mercado inmobiliario, la recuperación y el progreso de la actividad en el mercado de Estados Unidos. Un informe de Standard & Poor´s (S&P) nos indica que en enero pasado bajó un 0,1%, por lo que lleva el tercer mes de descenso consecutivo, afectado en buena parte por la crudeza del invierno generada en esa región.

S&P elabora un indicador que estudia la evolución de los precios de las viviendas, lo que arrojó que en enero subió un 13,2% comparando con el mismo mes del año pasado, tomando como referencia las veinte ciudades más importantes del país, y si se toma las diez ciudades mayores, observo que el aumento fue para el mismo periodo el 13.5%. A este indicador se lo denomina Case-Shiller el cual muestra que en ambos casos los precios subieron, de todas formas es un 20% menor al momento del estallido de la burbuja en febrero de 2006.

El presidente de S&P, David Blitzer manifestó que la recuperación en el sector de viviendas se había tomado un respiro por efecto de las bajas temperaturas ya que doce de las ciudades de las veintes estudiadas descendieron en enero frente a diciembre, entre las que se destaca Chicago con el 1,2%, mientras que en Las Vegas aumento un 1,1% por vigésimo segundo mes. A pesar de que en Las Vegas fue sostenido ese aumento, sigue siendo la que menos se ha recuperado desde el 2006 y por esto todavía mantienen una diferencia 45% menos con referencia al 2006. Lógicamente en el último enero se registró una suba en otras ciudades como ser New York, Washington, Miami, San Francisco, Tampa, San Diego entre otras.

Los últimos indicadores marcan una proyección para el 2014 en sostenido aumento de precio, a pesar de que la mayoría de los analistas no ven un aumento tan rápido como el año pasado, por lo que Blitzer considera que habrá ganancias moderadas.

Los responsables de la realización de estos indicadores manifiestan que San Francisco y Las Vegas registraron subas mayores al 20%, mientras que la ciudad de Phoenix marcó la mayor desaceleración registrada.

Informe de Actos Escriturarios Correspondientes a CABA, Córdoba y Pcia. de Buenos Aires 2009/2013

Es de público conocimiento que la evolución de los actos escriturarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el último periodo, no son los más fructíferos  pero esto no significa que no se haya realizado ninguna escritura, para ello hemos elaborado un gráfico con datos provenientes del Colegio de Escribanos de esta Ciudad, tomando como base los periodos de enero/diciembre de estos últimos cinco años.

Como se puede observar en la primera etapa después de la crisis internacional manifestada en el año 2009, al año inmediato siguiente aumentaban en un 20,50% la cantidad de actos, luego vendría el cepo cambiario en octubre del 2011 y veríamos el declive de los actos hasta el día de la fecha.

 Mientras en la Provincia de Córdoba el panorama se desarrolló de forma totalmente diferente a pesar de que las medidas adoptadas por el Ejecutivo afecta a toda la Nación, los comportamientos son distintos, como lo podemos observar en el cuadro siguiente.

Podemos observar que los valores interanuales y sobre manera los dos últimos, se fijan en una disminución en la cantidad de actos anuales de 3.31% para el periodo correspondiente 2011/2012 y 3.59% para 2012/2013.
 

Mientras que para la Provincia de Buenos Aires el comportamiento fue diferente a los anteriores, la cantidad de actos son mayores, los porcentajes interanuales muestran en los dos últimos periodos un comportamiento distinto, digamos que a partir del cepo cambiario como denominador común, las cifras no son porcentualmente semejantes ni por aproximación con relación a las anteriores, como se puede observar en el cuadro siguiente.

Como vemos en este grafico el quiebre se produce en el año 2011, de la misma forma que sucede con las otras dos, en este caso la disminución de los actos es menor a la expresada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y superior a la que expresa la Pcia. de Córdoba.

Por ello hemos elaborado el siguiente grafico que muestra el comportamiento de la cantidad de los actos escriturarios efectuados y relevados por cada colegio durante los periodos 2009/2013 correspondientemente.

Creemos que uno de los factores que diferencian los distintos comportamientos es la manera en que se comercializan las unidades en cada zona, desde pesos hasta dólares, pasando inclusive por un mix de monedas.

Cantidades de actos escriturarios en la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 
 
 

 

En el siguiente gráfico vemos la cantidad de actos efectuados durante este año en la Provincia de Buenos Aires. La línea superior nos grafica la evolución de esos actos, mientras que la línea inferior nos indica cuantas de esas operaciones se realizaron con hipoteca. También advertimos que para todo el periodo, hasta octubre el total de hipotecas afecta un 19,10%.

 

En esta tabla notamos la cantidad de actos escriturario por mes y cuáles de esos actos son realizados con hipotecas.

 

Mientras que para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la cantidad de actos escriturarios son los siguientes para el periodo enero/octubre 2013:

A continuación observaremos la evolución para el mes de octubre de cada año desde el 2003 hasta 2013.

Por: SANDE Propiedades

 

La Capital Francesa se planifica y toma altura.

193.000 es el número que figura como segunda residencia o residencia de turistas,  mientras que la vacancia en París llega al 14%.*

Cuando hablamos de altura no podemos de dejar de nombrar a esa anciana que brilla en esta Ciudad, si en efecto, es la que desde 1889 se eleva a 324 metros: la Torre Eiffel, símbolo parisino. Es por esta razón que el proyecto de vivienda innovadora de La Défense, llamado Hermitage Plaza, era "limitada" a una altura de 323 metros. Un metro más corto dejando de esta forma el honor a salvo.

Este programa consta de dos torres que combinan viviendas de lujo, hoteles de lujo, oficinas, tiendas, teatro, galería de arte  y debería comenzar la construcción a finales de este año, para poder efectuar la entrega a finales de 2018. De esta forma se convertirá en el edificio más alto de Europa (91 pisos) y el primer edificio de gran altura (IGH)¹,  combinando actividades de vivienda y comerciales en Francia. Pero si los proyectos IGH están de vuelta en el paisaje de París, este no es, obviamente, por el reto arquitectónico, sino una cuestión de sentido común. Estas torres de hecho ofrecen posibles soluciones a muchos problemas: la falta de vivienda, la falta de espacio para las instalaciones comunitarias, la falta de tierra...  que no es cosa menor.Or, jusqu'à présent, des règles urbaines strictes limitaient les possibilités de construction. Sin embargo, hasta ahora, las reglas estrictas limitan las oportunidades de construcción urbana. Les tours de plus de 50 mètres (16 étages), par exemple, ne pouvaient pas abriter de logements... En torres de más de 50 metros (16 plantas), no se podía hacer, por ejemplo, viviendas.

Por esto Paris se extiende y estos estándares están evolucionando. En el centro de París, el Paris Rive Gauche Zac², el cual se encuentra  entre las vías de la estación de París-Austerlitz y el Sena, a la carretera de circunvalación, los desarrollos de varias construcciones continuarán en el 2014, como ser el “Dúo” (de Ivanhoe Cambridge equipo Hines-Jean Nouvel), siendo dos edificios que forman el proyecto. Le plus haut (175 m) s'incline doublement : vers l'axe de l'avenue de France et vers le périphérique. El más alto (175 m - 38 pisos) inclina dos veces: con el eje de la avenida de Francia y en el dispositivo.Ce déhanchement le rend visible dans la perspective de l'avenue de France tout en laissant largement ouverte la vue vers Ivry. Esto hace balanceo visible a la luz de la avenida de Francia, dejando amplia vista abierta al Ivry. Il est également l'occasion de renvoyer par des jeux de façades le reflet des voies ferrées et de leurs mouvements.También es una oportunidad para volver al juego de fachadas que reflejan los ferrocarriles y sus movimientos. Le second bâtiment, plus bas (115 m), assure une transition avec les immeubles en vis-à-vis. El segundo, el más bajo (115 m – 25 pisos), proporciona una transición en las propiedades con vis-à-vis (cara  a cara). Depuis sa base, il s'écarte de la première tour par des retraits successifs qui forment autant de terrasses arborées. Desde su fundación, se aparta de la primera ronda en el formulario de retiros sucesivos tantas terrazas arboladas. L'écart ainsi obtenu qui augmente à la façon d'un « V » permet de laisser passer la lumière vers l'hôtel industriel Berliet (conçu par Dominique Perrault). La diferencia resultante aumenta en la forma de una "V" que permite que la luz pase Hotel Berliet industrial (diseñado por Dominique Perrault). También se confiere a actividades comerciales, pero cuyas terrazas paisajes son accesibles para todos.

 

A poca distancia, se desarrolla la Torre Triangle la cual se ha complicado su aprobación lo que generó demoras en el inicio de obra, pero el Municipio de París ha dado luz verde a la controvertida torre "triángulo" que con una altura de 180 m será el techo de París, donde rápidamente los más críticos han comentado que es un "ataque a la belleza de la capital francesa". Las 40 plantas en acero y vidrio del edificio formaran el primer rascacielos que se construirá dentro de la capital francesa en más de 30 años y costará 535 millones de euros. La construcción con financiación privada, está prevista para el año 2017 (estaba prevista para 2014). Cerca de 35 metros de ancho en la base, el edificio proyectado se redujo gradualmente a 16 metros en la parte superior, de ahí el nombre de la gira de triángulo. Elle s'accompagnerait de la création d'un jardin public de près de 8 000 m². Esto iría acompañado de la creación de un jardín público cerca de 8.000 m².

 

 

El París del futuro también se plasma en el futuro Palacio de Justicia de París por el arquitecto Renzo Piano (160 metros de altura) en las Batignolles, lo que ayudará a transformar el actual Porte de Clichy.

En resumen, C'est le 28 août dernier que le comité de pilotage du Nouveau Grand Paris s'est réuni pour la première fois sous l'égide de Cécile Duflot, ministre du Logement, et de son homologue des Transports, Frédéric Cuvillier, tous deux en charge du dossier.el 28 de agosto  el comité directivo del New Grand Paris se reunió por primera vez bajo los auspicios de Cécile Duflot, ministra de Vivienda, y su homólogo de Transportes, Frédéric Cuvillier. La région Île-de-France et le Stif des opérateurs de transports et des services de l'État étaient également au rendez-vous pour faire le point sur la mise en oeuvre opérationnelle du Nouveau Grand Paris et les dossiers prioritaires de cette rentrée, notamment en matière de transport et d'emploi. Los operadores de transporte Stif y departamentos gubernamentales Ile-de-France  también estuvieron en la reunión para hacer un balance de la aplicación operativa de la Nueva Gran París y temas prioritarios para este otoño, incluyendo transporte y empleo. C'était le cas du développement du nouveau réseau de métro automatique du Grand Paris Express et du lancement de l'enquête publique concernant le premier tronçon de la future ligne 15, qui reliera Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs, en vue du lancement des travaux en 2015. Este fue el caso para el desarrollo de nuevo metro automático Gran Paris Express y el lanzamiento de la consulta pública sobre el primer tramo de la futura línea 15 linking Pont de Sèvres en Noisy-Champs, en vista de inicio de la construcción en el 2015. L'amélioration des conditions de transports des Franciliens était également à l'étude : 6 milliards d'euros seront ainsi investis d'ici à 2017 dans la mise en oeuvre du Plan de mobilisation en faveur des transports du quotidien. La mejora de los transportes de “Ile”, también se está considerando: € 6000 millones que se invertirán en el 2017 en la aplicación del plan de movilización para el transporte diario. Enfin, côté emploi, les deux ministres ont précisé dans un communiqué que « l'ensemble des travaux prévus et financés dans le cadre du Nouveau Grand Paris sera à l'origine de nombreux emplois ». Por último, con el lado del empleo, se dijo que los dos ministros en un comunicado que "todo el trabajo planificado y financiado por el New Grand Paris hará que se generen muchos puestos de trabajo." Le Comité de pilotage se réunira tous les trois mois pour suivre l'avancée des travaux et s'assurer de leur mise en oeuvre rapide. El Comité Directivo se reunirá cada tres meses para monitorear el progreso de los trabajos y asegurar su implementación oportuna.

 

Como se puede apreciar el diseño y la innovación son dos factores de suma importancia para que un proyecto pueda atraer a inversionista, no dejando de lado la participación del Municipio sobre la obra pública a desarrollar. La sumatoria entre lo privado y lo público, sumado al control sobre el avance de las obras es la mezcla ideal para el crecimiento de una ciudad con proyección a largo plazo.

 

Por: Daniel Sande

*- Datos Publicados / INSEE, junio 2013.

1- IGH (Edificio de Gran Altura). 2- Zac (zona de desarrollo concertado). Il deviendra ainsi le plus haut building d'Europe (91 étages) et le premier immeuble de grande hauteur (IGH) mixte mêlant logements et activités tertiaires, en France.

Compromiso con el Futuro de la Construcción.

Para la UE su prioridad en los próximos años será la formación de los jóvenes en esta materia. A pesar de la prolongada crisis que atraviesan todas las economías occidentales y que está afectando sustancialmente, aunque sea en distintos grado, al conjunto de su actividad productiva, el sector de la construcción sigue ocupando un importante lugar en la economía europea. Como es de conocimiento público, en Europa, el sector de la construcción genera el 10% del PBI del continente y que ocupa a más de 20 millones de trabajadores. De ahí que la construcción sigue teniendo una importancia capital respecto a cuestiones tan determinantes para el progreso y el bienestar como son la calidad de vida, la generación y mantenimiento del empleo y, ahora, el rendimiento energético de los edificios.

Para la UE la sostenibilidad de la construcción es esencial para alcanzar el objetivo a largo plazo de reducir entre un 80 y un 95% las emisiones de gases de efecto invernadero, y para diseñar una economía hipocarbónica en el 2050, se proyecta que debería contribuir la construcción en aproximadamente una reducción que oscilaría entre un 40 al 50% para el 2030, y llegar en el 2050 en un 90%. Una comunicación que realizo en julio del año pasado la Comisión Europea propone “Estrategia para una competitividad sostenible del sector de la construcción y de sus empresas” para los próximos 10 años. En este comunicado define los principales retos que debe afrontar el sector e identifica los problemas estructurales existentes actualmente, entre los que se destacan: la escasez de mano de obra cualificada en muchas empresas; que para los jóvenes lo poco atractivo de esta actividad es la capacidad limitada de innovación y el trabajo no declarado y por supuesto, ilegal y desprotegido. Esta Comisión considera prioritario atraer a los jóvenes a las profesiones del sector de la construcción y para ello promueve, en el contexto del diálogo social de la UE, iniciativas destinadas para adaptar la educación y la formación profesional a las futuras necesidades de cualificaciones y competencia en el sector de la construcción, pensando en el uso eficiente de los recursos, la identificación básica de la competencia en ramas específicas y el reconocimiento mutuo de las calificaciones.

La UE dice que es necesario, mejorar y anticipar las necesidades futuras en competencia y cualificaciones, atraer al suficiente número de estudiantes a las profesiones relacionadas a la construcción y crear las condiciones para mejorar el entorno de trabajo y la gestión de las carreras, con vistas a una mayor movilidad de los trabajadores del sector y una mayor prestación de servicios transfronterizos. También el envejecimiento de la mano de obra en los próximos decenios, la seguridad social y salud laboral especifica del sector, generando medidas para atraer de nuevo a jóvenes a las profesiones del sector. Como podemos apreciar la planificación y la necesidad de instrumentar medidas que permitan anticipar el futuro, con planificación y la importancia que significa la construcción dentro del sistema económico de la UE en su conjunto. La Comisión Europea convoca a los estados miembros a establecer asociaciones para apoyar los programas de educación y de la formación profesional adecuados, que respondan a las necesidades actuales y futuras del sector de la construcción centrándose en la gestión del desarrollo. La UE considera de suma importancia atraer a jóvenes a las profesiones de la construcción, para ésto promueve iniciativas destinadas a adaptar la formación a las futuras necesidades y competencias del sector de la construcción. Esto es evidentemente un modelo a seguir, pensando en el largo plazo y no en una batalla constante de ver quién saca mayor ventaja en distintas acciones. Plataformas a largo plazo y no en la inmediatez del beneficio propio descalificando la acción del que hace.

Por: Daniel Sande

La nueva arquitectura Bioclimática

Cuando nos preguntamos qué es esto… podremos comentar que este tipo de arquitectura consiste en el diseño de edificios teniendo en cuenta las condiciones climáticas, aprovechando los recursos disponibles (sol, vegetación, lluvia, vientos) para disminuir los impactos ambientales. Digamos que aprovechando los recursos naturales disponibles, ahorrando en consumo de energía y disminuyendo el impacto medioambiental.
Aunque parezca una tendencia nueva y sofisticada, no es así: desde hace muchos años algunos países muy soleados han tenido sus viviendas encaladas para evitar el calor, además de desarrollar la postura y construcción de los tejados o posición de las ventanas según la orientación del sol.
Los inconvenientes comienzan cuando nosotros como consumidores, desconocemos la importancia de demandar este tipo de construcciones, y generalmente en la actualidad se le da más importancia al diseño y no se tienen en cuenta estas medidas de ahorro, ni que contribuimos al beneficio general ya que logramos producir menos emisiones de CO2, logrando una menor dependencia de los combustibles fósiles.
La pregunta del millón seria: ¿esto aumenta los costos de construcción?
Lógicamente que la respuesta es: sí. Pero a la larga es rentable y amortizable.
Este tipo de construcciones llevan paneles solares y es tenido en cuenta en países y lugares donde la energía no es subsidiada, como ocurre en algunas zonas de Argentina. En otros lugares se llega a comercializar la energía sobrante, lógicamente esto pasa en países que cuentan con la tecnología adecuada.

 

Es muy importante la utilización de recursos naturales para la construcción de una vivienda como ser: la piedra, la madera, la tierra, el bambú entre otros, además de utilizar el polietileno como aislante térmico. La utilización y colocación de plantas estratégicamente ubicadas para proteger del frio y del viento, no solo nos da sobra sino que sirven como pantalla contra el ruido y controla la erosión, sin dejar de pensar que esto embellece no solo en el exterior, sino también el interior de una vivienda.

Una correcta ventilación y un buen aislamiento en las paredes, para conseguir una buena eficiencia en el mantenimiento en la temperatura, integrar energía renovable para no consumir combustibles fósiles, orientar la construcción para aprovechar al máximo las horas de luz, utilizar materiales naturales y no dejar de lado los materiales que se puedan reciclar en la construcción de patios, chimeneas de refrigeración, lucernarios, etc., toldos y persianas.

El color de las paredes y los techos, que sean colores claros que reflejan la luz y refrigeran los espacios. Los colores claros en los tejados hacen disminuir el calor en un gran porcentaje. Por ultimo en los jardines los árboles de hojas caducas nos permiten frenar el sol en verano y en invierno podemos disfrutar del verde de sus hojas.

 

 

Foto: De origen argentino, el arquitecto Emilio Ambasz EE.UU. transpuesto un parque de casi 100.000 metros cuadrados en el centro de la ciudad en 15 terrazas escalonadas de los ACROS, “Crossroads asiáticos sobre el mar”, Fukuoka Prefectural Internacional Hall. El diseño de ACROS Fukuoka propone una nueva y potente solución para un problema urbano común: conciliar el deseo de un desarrollador para el uso rentable de un sitio con la necesidad del público por el espacio verde abierto. El plan de Fukuoka corresponda a las necesidades de una estructura mediante la creación de un modelo agro-urbano innovador.

Por: Daniel Sande