martes, 25 de septiembre de 2018

Cómo afectan las expensas y los impuestos en el pago de los alquileres.


El alquiler mensual no solo implica el pago del canon locativo, sino que, además, hay que abonar impuestos y servicios. Para eso hemos hecho un relevamiento del valor de esos impuestos que afectan la erogación mensual.

Ver nota completa.

miércoles, 29 de agosto de 2018

Datos de la evolución del mercado inmobiliario: Escrituras julio 2008-2018.


El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informa que las escrituras de compraventa de inmuebles han descendido en un 17,10% i.a. debido a la merma en la toma de créditos hipotecarios. Con respecto al mes anterior decrecieron en un 4,03%, teniendo en cuenta que para junio se realizaron 4.588 actos.



En el siguiente gráfico se verá que los créditos hipotecarios descendieron 46,21% i.a., mientras que con respecto al mes anterior disminuyeron en un 11,43%, ya que para el mes de junio los actos de hipotecas bancarias fueron de 761.


Para lograr una mejor apreciación generamos el siguiente gráfico el cual nos da la diferencia entre las escrituras totales del mes de julio/2018 con referencia a la cantidad de actos de hipotecas bancarias que se realizaron en años anteriores, marcando la importancia que han tenido en ese tiempo como lo hemos mencionado en otras oportunidades

Para ello veamos el siguiente gráfico.


Daniel Sande
SANDE Propiedades

martes, 10 de noviembre de 2015

Inversión en tiempos de devaluación

Tendremos que tener en cuenta algunos conceptos a la hora de tomar decisiones.


Para Karl Marx el punto de partida está dado en el valor de uso y el valor de cambio. El valor de uso es cualitativamente diferente, satisface diferentes cualidades, y necesidades humanas. Mientras que el valor de cambio es en el intercambio, cuantitativamente diferente y distinto su precio.
Digamos que el valor de uso es el valor asociado al potencial que tiene un terreno para desarrollar. Para ello tenemos que tener en cuenta que no solo hay que tener presente la ubicación por la ubicación misma, sino qué porcentaje afecta al valor de la tierra sobre un proyecto.
Un error frecuente es comprar la tierra y después ver qué desarrollo sobre ella, sin tener en cuenta que no es lo mismo que su incidencia tome 20 o un 40% del desarrollo. Esto se vería afectado si uno ha comprado una tierra con anterioridad a una fuerte devaluación, podría dejar sin efecto el desarrollo que pensábamos realizar o mínimo postergar la construcción hasta que se estabilicen los valores en los materiales que sufrirían una actualización de precio inexorable, ya que no podemos definir un proyecto para justificar el valor de compra de un terreno, sino por la función del producto que requiere el mercado.
El  valor de cambio es el valor del inmueble para ser comercializado aunque éste no se vaya a desarrollar, hay muchos componentes que influyen a la especulación como también mucha influencia exógena sobre el valor. Quizás por un tiempo se tome a la tierra como un resguardo de valor hasta que se normalicen los valores y los precios, esperando que el ciclo cambie para que esa tierra comprada pueda ser utilizada para un desarrollo el cual pueda ser absorbido por el mercado.
En todas las etapas se presentan oportunidades de negocio, el asunto es cuándo uno entra o cuándo uno sale de cada proyecto. Es tan importante la entrada como la salida en una inversión.
En un proyecto de gran escala las condiciones de análisis son diferentes ya que en 10 o 15 años de desarrollo no se puede tener en cuenta algunas cosas que por el solo paso del tiempo no estarán. En cambio en un proyecto de corto plazo estas cosas pueden modificar de forma sustancial la toma de decisión.
Seguramente en un proyecto el valor que determine la mano de obra disminuirá por un tiempo y  el valor de los material aumentará, en ese equilibrio habría que ver en qué punto de equilibrio nos encontraremos, para luego poder realizar una estructura de comercialización acorde al momento y al proyecto (ingresos y cuotas con actualización), si dependemos de un fideicomiso al costo. La histórica falta de crédito y el marco jurídico nos limita a profundizar una ágil comercialización del  producto. Esto estaría saldado si tuviéramos una hipoteca sobre planos como lo encuadra el marco jurídico peruano que permite una hipoteca sobre lo que se va a construir en el futuro, pero esto sería para otra nota. 

jueves, 27 de marzo de 2014

EEUU, el Real Estate que se recupera.


En estos tiempos se viene nombrando la evolución del mercado inmobiliario, la recuperación y el progreso de la actividad en el mercado de Estados Unidos. Un informe de Standard & Poor´s (S&P) nos indica que en enero pasado bajó un 0,1%, por lo que lleva el tercer mes de descenso consecutivo, afectado en buena parte por la crudeza del invierno generada en esa región.
S&P elabora un indicador que estudia la evolución de los precios de las viviendas, lo que arrojó que en enero subió un 13,2% comparando con el mismo mes del año pasado, tomando como referencia las veinte ciudades más importantes del país, y si se toma las diez ciudades mayores, observo que el aumento fue para el mismo periodo el 13.5%. A este indicador se lo denomina Case-Shiller el cual muestra que en ambos casos los precios subieron, de todas formas es un 20% menor al momento del estallido de la burbuja en febrero de 2006.



El presidente de S&P, David Blitzer manifestó que la recuperación en el sector de viviendas se había tomado un respiro por efecto de las bajas temperaturas ya que doce de las ciudades de las veintes estudiadas descendieron en enero frente a diciembre, entre las que se destaca Chicago con el 1,2%, mientras que en Las Vegas aumento un 1,1% por vigésimo segundo mes. A pesar de que en Las Vegas fue sostenido ese aumento, sigue siendo la que menos se ha recuperado desde el 2006 y por esto todavía mantienen una diferencia 45% menos con referencia al 2006. Lógicamente en el último enero se registró una suba en otras ciudades como ser New York, Washington, Miami, San Francisco, Tampa, San Diego entre otras.
Los últimos indicadores marcan una proyección para el 2014 en sostenido aumento de precio, a pesar de que la mayoría de los analistas no ven un aumento tan rápido como el año pasado, por lo que Blitzer considera que habrá ganancias moderadas.
Los responsables de la realización de estos indicadores manifiestan que San Francisco y Las Vegas registraron subas mayores al 20%, mientras que la ciudad de Phoenix marcó la mayor desaceleración registrada.

viernes, 21 de febrero de 2014

Informe de Actos Escriturarios Correspondientes a CABA, Córdoba y Pcia. de Buenos Aires 2009/2013


Es de público conocimiento que la evolución de los actos escriturarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el último periodo, no son los más fructíferos  pero esto no significa que no se haya realizado ninguna escritura, para ello hemos elaborado un gráfico con datos provenientes del Colegio de Escribanos de esta Ciudad, tomando como base los periodos de enero/diciembre de estos últimos cinco años.

Como se puede observar en la primera etapa después de la crisis internacional manifestada en el año 2009, al año inmediato siguiente aumentaban en un 20,50% la cantidad de actos, luego vendría el cepo cambiario en octubre del 2011 y veríamos el declive de los actos hasta el día de la fecha.

 Mientras en la Provincia de Córdoba el panorama se desarrolló de forma totalmente diferente a pesar de que las medidas adoptadas por el Ejecutivo afecta a toda la Nación, los comportamientos son distintos, como lo podemos observar en el cuadro siguiente.

Podemos observar que los valores interanuales y sobre manera los dos últimos, se fijan en una disminución en la cantidad de actos anuales de 3.31% para el periodo correspondiente 2011/2012 y 3.59% para 2012/2013.
 

Mientras que para la Provincia de Buenos Aires el comportamiento fue diferente a los anteriores, la cantidad de actos son mayores, los porcentajes interanuales muestran en los dos últimos periodos un comportamiento distinto, digamos que a partir del cepo cambiario como denominador común, las cifras no son porcentualmente semejantes ni por aproximación con relación a las anteriores, como se puede observar en el cuadro siguiente.


Como vemos en este grafico el quiebre se produce en el año 2011, de la misma forma que sucede con las otras dos, en este caso la disminución de los actos es menor a la expresada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y superior a la que expresa la Pcia. de Córdoba.


Por ello hemos elaborado el siguiente grafico que muestra el comportamiento de la cantidad de los actos escriturarios efectuados y relevados por cada colegio durante los periodos 2009/2013 correspondientemente.



Creemos que uno de los factores que diferencian los distintos comportamientos es la manera en que se comercializan las unidades en cada zona, desde pesos hasta dólares, pasando inclusive por un mix de monedas.

jueves, 12 de diciembre de 2013

Cantidades de actos escriturarios en la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 
 
 
En el siguiente gráfico vemos la cantidad de actos efectuados durante este año en la Provincia de Buenos Aires. La línea superior nos grafica la evolución de esos actos, mientras que la línea inferior nos indica cuantas de esas operaciones se realizaron con hipoteca. También advertimos que para todo el periodo, hasta octubre el total de hipotecas afecta un 19,10%.

 
En esta tabla notamos la cantidad de actos escriturario por mes y cuáles de esos actos son realizados con hipotecas.

 
Mientras que para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la cantidad de actos escriturarios son los siguientes para el periodo enero/octubre 2013:




A continuación observaremos la evolución para el mes de octubre de cada año desde el 2003 hasta 2013.



Por: SANDE Propiedades