Tendremos que tener en cuenta
algunos conceptos a la hora de tomar decisiones.
Para Karl Marx el punto de
partida está dado en el valor de uso
y el valor de cambio. El valor de
uso es cualitativamente diferente, satisface diferentes cualidades, y
necesidades humanas. Mientras que el valor de cambio es en el intercambio,
cuantitativamente diferente y distinto su precio.
Digamos que el valor de uso es el valor asociado al
potencial que tiene un terreno para desarrollar. Para ello tenemos que tener en
cuenta que no solo hay que tener presente la ubicación por la ubicación misma,
sino qué porcentaje afecta al valor de la tierra sobre un proyecto.
Un error frecuente es comprar la
tierra y después ver qué desarrollo sobre ella, sin tener en cuenta que no es
lo mismo que su incidencia tome 20 o un 40% del desarrollo. Esto se vería
afectado si uno ha comprado una tierra con anterioridad a una fuerte
devaluación, podría dejar sin efecto el desarrollo que pensábamos realizar o
mínimo postergar la construcción hasta que se estabilicen los valores en los
materiales que sufrirían una actualización de precio inexorable, ya que no
podemos definir un proyecto para justificar el valor de compra de un terreno,
sino por la función del producto que requiere el mercado.
El valor
de cambio es el valor del inmueble para ser comercializado aunque éste no
se vaya a desarrollar, hay muchos componentes que influyen a la especulación
como también mucha influencia exógena sobre el valor. Quizás por un tiempo se
tome a la tierra como un resguardo de valor hasta que se normalicen los valores
y los precios, esperando que el ciclo cambie para que esa tierra comprada pueda
ser utilizada para un desarrollo el cual pueda ser absorbido por el mercado.
En todas las etapas se presentan
oportunidades de negocio, el asunto es cuándo uno entra o cuándo uno sale de
cada proyecto. Es tan importante la entrada como la salida en una inversión.
En un proyecto de gran escala las
condiciones de análisis son diferentes ya que en 10 o 15 años de desarrollo no
se puede tener en cuenta algunas cosas que por el solo paso del tiempo no
estarán. En cambio en un proyecto de corto plazo estas cosas pueden modificar
de forma sustancial la toma de decisión.
Seguramente en un proyecto el
valor que determine la mano de obra disminuirá por un tiempo y el valor de los material aumentará, en ese
equilibrio habría que ver en qué punto de equilibrio nos encontraremos, para
luego poder realizar una estructura de comercialización acorde al momento y al
proyecto (ingresos y cuotas con actualización), si dependemos de un fideicomiso
al costo. La histórica falta de crédito y el marco jurídico nos limita a
profundizar una ágil comercialización del
producto. Esto estaría saldado si tuviéramos una hipoteca sobre planos
como lo encuadra el marco jurídico peruano que permite una hipoteca sobre lo
que se va a construir en el futuro, pero esto sería para otra nota.
