Cuando hablamos de inversi贸n inmobiliaria solemos concentrarnos en tres variables: precio, ubicaci贸n y rentabilidad, las cuales son fundamentales. Pero existe una cuarta variable que muchas veces queda relegada hasta que aparece un problema:
La estructura jur铆dica de la
operaci贸n.
Comprar, vender, desarrollar,
alquilar o invertir en un inmueble no implica solamente tomar una decisi贸n
econ贸mica. Implica ingresar en un entramado de derechos, obligaciones,
contratos, documentaci贸n y responsabilidades que deben ser correctamente analizados.
Y para un profesional
inmobiliario, comprender ese entramado es parte de brindar un servicio de
calidad y, por ende:
¿Qu茅 deber铆a mirar un
profesional antes de avanzar?
El primer paso es comprender qu茅
se est谩 adquiriendo y bajo qu茅 estructura jur铆dica.
Puede tratarse de un inmueble
adquirido directamente mediante una compraventa, permuta, donaci贸n, subasta
p煤blica, u otra modalidad. Pero tambi茅n puede formar parte de una sociedad, un
fideicomiso, un desarrollo inmobiliario, un conjunto de activos o una
estructura de inversi贸n m谩s compleja.
En cada caso aparecen preguntas
diferentes:
a) ¿Qui茅n puede disponer
del inmueble?; b) ¿Qui茅n adquiere?; c) ¿Qu茅 derecho se est谩
transmitiendo?; d) ¿El t铆tulo es suficiente?; e) ¿Existen
grav谩menes o restricciones?; f) ¿Qu茅 contrato corresponde utilizar?; g)
¿Cu谩les son las condiciones para llegar a la escritura?
Estas preguntas no son un tr谩mite
administrativo, son parte de la evaluaci贸n del riesgo.
T脥TULO, MODO Y FORMA
Uno de los conceptos
fundamentales para comprender una operaci贸n inmobiliaria es diferenciar t铆tulo
y modo suficientes. En t茅rminos generales, la adquisici贸n derivada de derechos
reales requiere ambos elementos y cuando hablamos de inmuebles, la forma de
instrumentaci贸n adquiere especial importancia. Por eso es necesario diferenciar
entre una reserva, una oferta, una se帽a, un boleto de compraventa y la
escritura traslativa de dominio. No son necesariamente instrumentos
equivalentes ni producen autom谩ticamente los mismos efectos jur铆dicos.
Para el profesional inmobiliario,
conocer estas diferencias permite explicar mejor el proceso y, sobre todo,
evitar afirmaciones que puedan generar falsas expectativas.
LA “DUE DILIGENCE”
INMOBILIARIA
Antes de invertir, hay que mirar
mucho m谩s que el inmueble, hay que mirar la historia y la situaci贸n jur铆dica
del activo.
Una revisi贸n adecuada puede
involucrar: a) Titularidad y antecedentes dominiales. b) Estudio
de t铆tulos. c) Grav谩menes y restricciones. d) Situaci贸n
catastral. e) Deudas y obligaciones vinculadas al inmueble. f)
Situaci贸n de ocupaci贸n. g) Contratos existentes. h) Estado f铆sico
y edilicio. i) Planos, permisos y habilitaciones. j) Normativa
urban铆stica aplicable. k) Situaci贸n ambiental cuando corresponda. l)
Existencia de derechos de terceros.
El concepto de due diligence
puede resumirse en una pregunta muy sencilla: ¿Qu茅 riesgos estoy comprando
junto con el inmueble?
CUANDO EL INMUEBLE FORMA
PARTE DE UN PROYECTO
La complejidad aumenta cuando
hablamos de desarrollos inmobiliarios. En estos casos aparecen contratos de
obra, servicios profesionales, provisi贸n de materiales, direcci贸n y supervisi贸n
de obra, gerenciamiento, financiaci贸n, garant铆as y diferentes modalidades de
contrataci贸n.
Tambi茅n deben analizarse
cuestiones como: a) ¿Qui茅n desarrolla?; b) ¿Qui茅n aporta
el terreno?;
c) ¿C贸mo se financia el
proyecto?; d) ¿Qui茅n asume los costos?; e) ¿Qu茅 sucede ante
mayores costos o demoras?; f) ¿Qu茅 garant铆as existen?; g) ¿Qu茅
ocurre ante un incumplimiento?
Un proyecto inmobiliario exitoso
no se construye solamente con ladrillos, tambi茅n se construye con contratos,
documentaci贸n y previsi贸n.
FIDEICOMISOS: UNA
HERRAMIENTA, NO UNA GARANT脥A DE RENTABILIDAD
El fideicomiso es una herramienta
utilizada en diferentes estructuras inmobiliarias, el C贸digo Civil y Comercial
regula actualmente el fideicomiso en los art铆culos 1666 y siguientes. Puede
utilizarse, seg煤n la estructura del proyecto, para organizar la adquisici贸n de
un terreno, el desarrollo, la administraci贸n de recursos, la construcci贸n y la
distribuci贸n de determinados resultados.
Pero hay algo importante: fideicomiso
no significa inversi贸n sin riesgo.
Antes de ingresar, es necesario
analizar el contrato, el patrimonio fideicomitido, el fiduciario, los
beneficiarios, las obligaciones asumidas, el proyecto y su estructura
econ贸mica.
La palabra “fideicomiso” por s铆
sola no reemplaza el an谩lisis.
PROPIEDAD HORIZONTAL:
ACTUALIZAR LOS CONCEPTOS
Muchos materiales inmobiliarios
todav铆a utilizan como referencia principal la antigua Ley 13.512 de Propiedad
Horizontal. Esto requiere una actualizaci贸n, desde la entrada en vigencia del
C贸digo Civil y Comercial, la Propiedad Horizontal est谩 regulada como derecho
real dentro del propio C贸digo, en los art铆culos 2037 y siguientes. La Ley
13.512 fue derogada por la Ley 26.994. Lo mismo sucede con la antigua Ley
19.724 de Prehorizontalidad, que tambi茅n fue derogada por la Ley 26.994.
Por eso, cuando analizamos
edificios, unidades funcionales, partes comunes, reglamentos, consorcios o
desarrollos inmobiliarios, debemos trabajar con el marco normativo vigente,
adem谩s de las normas locales que correspondan.
LOCACIONES: UN R脡GIMEN QUE
CAMBI脫
Otro ejemplo de la importancia de
mantener actualizados nuestros conocimientos es el mercado locativo. El r茅gimen
de locaciones fue modificado sustancialmente a partir del DNU 70/2023, que
derog贸 la Ley 27.551 y modific贸 distintos art铆culos del C贸digo Civil y
Comercial.
Actualmente existe una mayor
libertad contractual en cuestiones como: 1) plazo; 2) moneda; 3)
periodicidad de los pagos; 4) garant铆as; 5) dep贸sitos; 6)
mecanismos de actualizaci贸n; 7) determinadas condiciones de rescisi贸n.
Esto significa que muchas de las
reglas que durante a帽os comunicamos como “la ley de alquileres” ya no
representan el r茅gimen vigente para los nuevos contratos. La actualizaci贸n
profesional no es opcional es parte de nuestro trabajo.
EL CORRETAJE TAMBI脡N TIENE
RESPONSABILIDADES
El C贸digo Civil y Comercial
regula espec铆ficamente el contrato de corretaje, el corredor interviene
como mediador en la negociaci贸n y conclusi贸n de negocios, y tiene obligaciones
vinculadas, entre otras cuestiones, con la identidad y capacidad de las
personas que intervienen. Tambi茅n regula su derecho a percibir comisi贸n y otras
cuestiones propias de la actividad.
Esto nos recuerda algo
importante: La intermediaci贸n inmobiliaria no consiste solamente en mostrar una
propiedad y acercar a dos partes. Implica informaci贸n, diligencia,
documentaci贸n, seguimiento y responsabilidad profesional.
¿QU脡 SIGNIFICA ESTO PARA EL
PROFESIONAL INMOBILIARIO?
No significa que el corredor
inmobiliario deba convertirse en abogado, escribano, contador, arquitecto o
ingeniero.
Significa algo mucho m谩s
pr谩ctico: debe saber reconocer los temas que requieren la intervenci贸n de cada
especialista. Un buen profesional no necesita saberlo todo. Necesita saber: qu茅
preguntar, qu茅 observar, qu茅 documentar y cu谩ndo consultar. Ese conocimiento
permite detectar riesgos antes de que se conviertan en conflictos. El
asesoramiento es fundamental para tomar una correcta decisi贸n.
UNA BUENA INVERSI脫N NO SE
ANALIZA SOLAMENTE CON UNA CALCULADORA
Una propiedad puede tener un
excelente precio, estar ubicada en una zona con gran potencial, ofrecer una
atractiva rentabilidad. Pero si detr谩s de esa oportunidad existe una situaci贸n
jur铆dica, contractual, t茅cnica o documental que no fue correctamente analizada,
el atractivo econ贸mico puede transformarse r谩pidamente en un problema. Por eso,
una verdadera mirada profesional sobre la inversi贸n inmobiliaria deber铆a
integrar:
MERCADO + N脷MEROS +
DOCUMENTACI脫N + CONTRATOS + RIESGO.
Porque invertir en ladrillos
puede ser una decisi贸n econ贸mica, pero hacerlo profesionalmente exige tambi茅n
comprender el derecho que sostiene esos ladrillos.
En definitiva: El valor de un
buen profesional inmobiliario no est谩 solamente en encontrar una oportunidad. Est谩
tambi茅n en ayudar a que esa oportunidad pueda convertirse en una operaci贸n
segura, ordenada y correctamente instrumentada. Cuando el profesional
inmobiliario se involucra, el comprador y el vendedor se sienten seguros. Eso
es destacable.
Importante: Contenido
elaborado con fines educativos y de divulgaci贸n. No constituye asesoramiento
jur铆dico, notarial, contable ni profesional. En cada operaci贸n concreta deben
analizarse las circunstancias particulares y la normativa nacional, provincial,
municipal y profesional aplicable.
Por: Daniel Sande
